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家庭規模小型化趨勢難改,對住房產品結構的影響不容忽視!

2021-08-18


房地產作為一個產業鏈條長、影響范圍廣的產業,與國家的經濟發展、社會形態、政策導向均有著緊密的聯系,其中人口趨勢和家庭結構是影響住房需求的核心因素,人口增長潛力決定了新房市場的發展空間,家庭結構的變化影響著未來住房產品的變化趨勢。

在第七次人口普查中,我國人口呈現增速放緩、老齡化加快、城鎮化不斷深入、家庭規模小型化等特點。結合2010年第六次人口普查和歷年抽樣調查數據來看,近年來我國家庭戶規模呈現持續小型化趨勢,2020年戶均人口縮減至2.62,家庭結構小型化趨勢或將帶動家庭戶數量進一步增加,在我國人口總量保持相對高位的背景下,2010至2020年十年間,我國家庭戶總量年均增長2.1%。若家庭平均住房需求保持相對穩定,家庭戶數量的增加將對全國房地產市場規模形成有效支撐。

圖:2010年以來家庭戶總數、平均家庭戶規模走勢

注:2010、2020年為全國人口普查數據,2015年為1%人口抽樣調查樣本數據,其他年份為1‰人口變動調查樣本數據。

數據來源:國家統計局,CREIS中指數據

(一)

人口流動、社會經濟發展等多因素

共同推動家庭規模小型化進程

家庭規模趨向小型化是一個復雜的過程,家庭規模變動深受人口、社會和經濟發展等因素的影響?,F階段,我國人口流動加快、城鎮化不斷深入帶來的“空巢老人”和“獨居青年”增多,與此同時,隨著社會經濟的快速發展,人們生活水平不斷提高,家庭觀和婚姻觀亦在改變,這些均成為影響我國家庭規模變動的主要因素。

圖:2010年以來我國一人、二人戶家庭占比走勢

注:2010年為全國人口普查數據,2015年為1%人口抽樣調查樣本數據,其他年份為1‰人口變動調查樣本數據。

數據來源:國家統計局,CREIS中指數據

近年來,一人戶、二人戶家庭占比持續上升,帶動全國家庭規??s小。據我國人口普查和人口抽樣調查數據,我國“一人戶”“二人戶”家庭所占比率持續提升,2010年,“一人戶”、“二人戶”家庭占全國家庭總數比例分別為15%和24%,2019年該比例達到18%和30%。另外,2010年第六次人口普查統計的“一人戶”家庭呈現兩極化年齡特征,一方面是年輕人獨居占比較高,尤其隨著城鎮化率不斷提高,居民收入水平和生活水平的提升,青年獨居人口占比進一步增加;另一方面是獨居老年人數量和比例均有所提升,相比過去大多數與子女同住的老人生活狀態,獨老、老年夫妻獨自居住的比例明顯增長,近些年這一趨勢仍在延續。此外,隨著人口流動的日益加劇,因外出務工而帶來的“一人戶”數量亦保持增長態勢。

圖:2011年以來全國人口數量變動、全國婚姻統計數據變動


注:2010、2020年為全國人口普查數據,2015年為1%人口抽樣調查樣本數據,其他年份為1‰人口變動調查樣本數據。

粗結婚率、粗離婚率為當年結婚、離婚人數與當年平均總人口數的比率

數據來源:民政局、國家統計局,CREIS中指數據

隨著人們在經濟上的進一步獨立和生活質量的持續改善,人們婚姻觀和家庭觀有所改變,較晚的婚育年齡和較高的離婚率一定程度上帶動家庭規模不斷減小,特別是大中城市的年輕人,因其教育水平高、獨立意識強,疊加較高的工作壓力等因素,婚育計劃延后,晚婚晚育成為常態。根據國家衛生健康委數據,2006—2016年,我國女性平均初婚、初育年齡分別從23.6歲、24.3歲推遲到26.3歲和26.9歲,20—34歲女性在婚比例從75.0%下降到67.3%。全國結婚登記人數連續7年下降,從2013年的1347萬對下降至2020年的813萬對,減少40%。隨著適齡生育群體數量減少和生育時間推遲,出生人口規模有所收縮,平均家庭新生兒數量減小,導致家庭規模進一步小型化。

此外,十多年來我國離婚率水平不斷走高,粗離婚率已經從2009年的1.35%上升至3.4%,更多夫婦由原有的一個家庭拆分為兩個家庭,一定程度上導致全國家庭戶數的增長。

(二)

家庭規模小型化

一定程度上對房地產市場規模形成支撐

人口普查數據顯示,我國家庭規模戶均人口數據從2010年的3.10人每戶下降至2020年的2.62人每戶,家庭規模小型化趨勢明顯,所帶來的家庭戶數量增長,或對房地產市場需求形成支撐。我們假設家庭戶人口總量、平均購房需求等相關因素保持不變,只考慮獨居、離婚等相關因素帶來的家庭規模變化,測算家庭規模小型化變化對房地產市場需求可能帶來的直接影響。

圖:平均家庭規模和商品住宅銷售面積相關性曲線擬合關系

注:2010、2020年為全國人口普查數據,2015年為1%人口抽樣調查樣本數據,其他年份為1‰人口變動調查樣本數據。

數據來源:國家統計局,CREIS中指數據

結合過去20年家庭規模數據和當年房地產市場銷售數據,我們對家庭規模和商品住宅銷售面積數據進行相關性測算,相關系數顯著為負,戶均人口與商品住宅銷售面積呈強負相關,說明平均家庭規模的減小一定程度上推動房地產市場住房需求的增加。在假設其他相關因素不變的情況下,以第七次人口普查公布的家庭戶均人口數據為基準,家庭戶人口總量為固定變量,則平均家庭規模每變動0.01人/戶,將帶來190萬戶左右的家庭戶數量增長,按戶均一套測算,即190萬套的新增住房需求。

190萬套的新增住房需求,以平均住房面積100平方米為標準測算,則新增1.9億平方米的住房面積。值得注意的是,住房需求總量與商品住宅銷售面積并不等同,相關群體除了選擇購置新建商品住宅之外,還可以通過租賃等方式解決自住需求,隨著我國租賃住房建設的不斷加速,住房需求商品化比例將在過去兩年高位上有所回落,根據中指研究院測算(參見“十四五”房地產市場趨勢展望),未來五年住房需求商品化比例或將保持在70%左右,1.9億平方米的住房需求或帶來1.3億平方米的新增商品住宅銷售面積需求。即我國家庭規模小型化的戶均人口數據每變動0.01將帶來超1.3億平方米的商品住宅銷售面積。

表:平均家庭規模和商品住宅銷售面積測算結果

注:標灰數據為統計局公布最新數據,其余為測算數據

數據來源:國家統計局,CREIS中指數據

(三)

城鎮化進程深入推進、人口流動加劇,

將繼續推動小型化家庭占比提升

根據人口普查數據,2020年末,全國常住人口城鎮化率為63.89%,較2010年的49.68%提升了14.21個百分點,年均提升1.42個百分點,與2000-2010年相比,城鎮化程度進一步加快,十年間加快0.62個百分點。根據“諾瑟姆”曲線,我國當前城鎮化仍處在城鎮化中期,且處在后半段。從發達國家發展歷程來看,我國未來城鎮化仍有較大空間。隨著新型城鎮化的深入推進,未來城鎮化水平仍將保持較快提升速度,房地產市場需求整體仍有釋放空間。

圖:近十年人口流動數量、城鎮化率變動

注:2010年、2020年均為全國人口普查數據

數據來源:國家統計局,CREIS中指數據

伴隨著社會經濟的持續發展、城鎮化率的不斷提高,城鄉之間、城城之間人口流動率和人口流動規模持續增長,獨立到大中城市發展的青、中年群體愈加壯大,這部分群體從原始家庭獨立出來,在大中城市形成新的住房需求,原生家庭規模隨之減小,全國“一人戶”、“二人戶”家庭占比或將繼續提升,短期家庭規模小型化趨勢難改,對全國房地產市場的銷售規模仍將帶來支撐。

(四)

家庭規模的大小影響住房結構的變化,

東部地區中小戶型產品需求或將進一步釋放

圖:2019年全國各省份家庭規模數據

注:采用2019年1‰人口變動調查樣本數據。

數據來源:國家統計局,CREIS中指數據

分地區來看,中西部省份平均家庭規模相對較大,東部城市相對較小。2019年人口抽查數據顯示,全國平均家庭戶規模為2.92,其中多數中西部省份家庭規模高于全國平均水平,東部地區相對較低,各地區的生活成本、育兒成本、住房保障力度、家庭觀念等因素可能是導致這一分布態勢的主要原因。

圖:近五年各線代表城市住房銷售套均面積走勢(點擊試用中指·項目云,查看住房需求結構變化

注:二線代表城市包括濟南、青島、成都、西安、長沙、武漢、重慶、南昌、合肥、蘇州、南京、杭州、無錫、寧波、天津、廈門和福州;三線代表城市包括廊坊、東莞、泉州、紹興、蕪湖、贛州和揚州。

數據來源:CREIS中指數據,中指·項目云(點擊試用)

家庭規模的大小一定程度上亦影響著城市住房結構的變化,家庭規模小的城市,住房更傾向于小型化,根據中指數據,2016年以來,一線及東部二線代表城市商品住宅套均銷售面積呈持續下降態勢,且套均面積均低于中西部二線代表城市和三線代表城市,2021年上半年,一線城市商品住宅銷售套均面積為108平米,東部二線代表城市套均面積為113平米,而中西部二線代表城市和三線代表城市已接近120平米。未來隨著家庭規模小型化趨勢的延續,東部地區熱點城市中小戶型的需求仍有較大釋放空間,中西部二線以及三四線城市改善型住房的潛力也將進一步釋放。

結語

受低生育率和人口年齡結構上移的影響,我國人口或將保持低速增長態勢,人口增長帶來的新增住房需求放緩。在此背景下,家庭規模小型化進程持續,家庭戶數量保持增長態勢,或將對全國房地產市場繼續帶來支撐。

不同地區家庭規模各異,人口流動性增強、婚后獨自居住意愿增強、家庭觀念改變等因素,或將進一步引導未來住房需求結構的變化,東部地區中小戶型的住房需求、中西部改善型住房需求等均有釋放空間,衍生出的高品質住房需求亦值得關注。

除此之外,隨著我國老齡化程度的進一步加深,獨老、老年夫妻獨自居住比例或將繼續提升,針對這部分人群的養老產品未來亦有一定拓展空間。

對于房企而言,應結合各地家庭結構變化把握不同地區的住房需求特征,打造符合當地真實需求的住宅產品,緊抓結構性機會。同時,在全國調控政策逐漸趨緊的大環境下,更要結合城市小周期積極營銷,抓住市場窗口期,規避不確定性,加強市場及競品監測,利用數字化工具科學決策。

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本文轉載自:中指研究院